April 2018

  • -

April 2018

Category : 2018


Door: Brigitte Hafkenscheid


Fiscale gevolgen van verhuur via Airbnb: leuker kunnen we het niet maken, helaas ook niet makkelijker

Hoewel Airbnb slechts tien jaar geleden is opgericht, is het bedrijf tegenwoordig niet meer weg te denken uit het dagelijks leven van velen. Het online platform geeft particulieren de mogelijkheid een woning voor kortere tijd te verhuren aan andere particulieren. De verhuur via Airbnb is redelijk gemakkelijk, de fiscale behandeling van deze verhuur is een stuk ingewikkelder. Bij particuliere verhuurders bestaat daarom vaak onduidelijkheid over hoe de inkomsten uit deze verhuur belast moeten worden. Vallen deze inkomsten in Box 1 als belastbaar inkomsten uit werk en woning, of is sprake van belastbaar inkomen uit sparen en beleggen, waardoor het in Box 3 (fictief rendement) valt, hetgeen over het algemeen aantrekkelijker is? Omdat er verschillende tarieven en aftrekmogelijkheden voor deze boxen gelden, is het voor de verhuurders van belang te weten hoe en wat belast wordt. In dit artikel zal ik daarom antwoord proberen te geven op de vraag hoe de inkomsten uit verhuur via Airbnb belast behoren te worden. De btw-gevolgen zijn nog ingewikkelder en zal ik daarom in dit artikel achterwege laten.

Om te kunnen beoordelen in welke box verhuur in aanmerking genomen moet worden, moet men eerst de vraag stellen of bij de verhuurde woning sprake is van een eigen woning, een huurwoning of een tweede woning. Deze worden namelijk op verschillende manieren behandeld binnen de inkomstenbelasting. Eerst zal ik daarbij ingaan op de eigen woning en de huurwoning. Daarna zal ik de behandeling van de tweede woning toelichten.

Eigen woning
Inkomsten uit eigen woning vallen in Box 1. Op grond van art. 3.113 van de Wet IB worden de inkomsten van de tijdelijke verhuur van de eigen woning voor 70% in aanmerking genomen als inkomsten uit eigen woning. Dit betekent dat iemand die zijn eigen woning tijdelijk via Airbnb verhuurt, bijvoorbeeld omdat hij zelf op vakantie is, 70% van die huurinkomsten moet aangeven als inkomsten uit zijn eigen woning. Daarmee is het belast in Box 1, waardoor een progressief tarief, oplopend tot 52% van toepassing is.

Van een eigen woning is sprake wanneer voldaan wordt aan de vereisten van art. 3.111 van de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB). In beginsel moet het hierbij gaan om een woning die eigendom is van de belastingplichtige, in dit geval dus de verhuurder, en moet deze woning als hoofdverblijf van de belastingplichtige gelden.[1] Indien de belastingplichtige de woning niet in eigendom heeft, maar de woning huurt, is geen sprake van een eigen woning maar van een huurwoning. Ook is de woning geen eigen woning, wanneer de woning wel eigendom is van de belastingplichtige, maar niet als hoofdverblijf aan hem ter beschikking staat. In dit geval is namelijk sprake van een tweede woning. De huurwoning en de tweede woning worden hierna behandeld.

Huurwoning
Degene die een woning huurt en deze geregeld via Airbnb verhuurt wordt belast voor de genoten inkomsten. De inkomsten worden dan belast als “resultaat uit overige werkzaamheden”.  Het onderscheidend criterium is hier dat de verhuur meer dan incidenteel plaatsvindt. Incidentele verhuur zal niet leiden tot heffing. Zo zal iemand die een of tweemaal per jaar zijn woning aanbiedt op Airbnb, bijvoorbeeld tijdens de eigen vakantie, niet voor de huurinkomsten worden belast. Als de woning echter permanent wordt aangeboden is al snel sprake van resultaat uit overige werkzaamheden (hierna: ROW) en zullen de opbrengsten belast zijn. Of sprake is van ROW is niet altijd helemaal duidelijk en afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als vuistregel is een regelmatige verhuur aan verschillende huurders belast.

Bij uitzondering kan het regelmatig verhuren via Airbnb ook een onderneming vormen, bijvoorbeeld als meerdere huurhuizen worden aangeboden via Airbnb. Dan is de opbrengst als “winst uit onderneming” belast in Box 1. Dat kan voordelig zijn, omdat de inkomstenbelasting bijzondere aftrekposten voor ondernemers kent, die niet gelden voor ROW-genieters.

Tweede woning
Tot slot is er de tweede woning. Daarvoor ligt de zaak iets ingewikkelder. Indien men een tweede woning in eigendom heeft en die passief verhuurt, valt deze huur in principe in box 3, waar sprake is van een forfaitair voordeel, belast tegen een tarief van 30%. Passieve verhuur van de woning is de verhuur waarbij niet meer dan normale activiteiten worden verricht die nodig zijn om de woning te verhuren. Onder deze normale activiteiten wordt onder andere verstaan het aannemen van een makelaar die de huurder zoekt, het opmaken van een huurcontract met de huurder en de reparatie van onderdelen van de woning. Het zal in dat geval dus vaak gaan om verhuur voor een langere periode. Voor ‘short stay verhuur’, zoals verhuur via Airbnb, is de situatie vaak anders. Gebeurt dit incidenteel, dan valt de huuropbrengst onder het hierboven genoemde forfait en wordt de ontvangen niet apart belast. Bij meer dan incidentele verhuur is weer sprake van ROW en is de huuropbrengst belast in Box 1.  Echter, niet alleen de huuropbrengst is belast, ook waardeveranderingen van de tweede woning vanaf het moment dat de verhuur als ROW kwalificeert, worden als ROW in aanmerking genomen. Voor de tweede woning geldt ook dat als meerdere woningen via Airbnb worden aangeboden dit winst uit onderneming kan vormen.

De gevolgen van het verhuren van een woning via Airbnb zijn dus zeer afhankelijk van de fiscale kwalificatie van de woning (eigen woning, huurwoning of tweede woning),  de regelmaat waarmee woningen worden aangeboden en de arbeid die met de verhuur gepaard gaat. Het verdient dus aanbeveling de fiscale gevolgen van verhuur via Airbnb goed te onderzoeken.

[1] Hiervoor geldt een aantal uitzonderingen en aanvullingen, die voor de globale behandeling van het onderwerp binnen dit artikel niet van belang is.


Archief

Zoeken

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.