Jaargang 43 - Nummer 3,  2008 - 2009

De voor- en nadelen van de executieveiling

Door Eric Linde

Voorafgaand aan de veiling
Voordat een huis openbaar verkocht wordt is er vaak al veel gebeurd. Er is een huis gekocht, een lening afgesloten met als onderpand het huis, en het belangrijkste: de schuldenaar heeft niet aan zijn verplichtingen voldaan.
Natuurlijk zal de bank eerst aanmanen, onderhandelen en de notaris inschakelen  om haar geld terug te krijgen, maar indien dit alles zonder resultaat blijft volgt een executieveiling. Dit zijn de stappen die de bank moet nemen om een executieveiling te bewerkstelligen:
• De schuldenaar moet in verzuim zijn (art. 6:81 BW). Hiervoor is een ingebrekestelling vereist, zie art. 3:268 lid 1 en art. 6:81 BW.
• De bank is verplicht de executie te doen inleiden door een aanzegging daarvan (art. 544 Rv, lid 1, eerste zin).
• De hypotheekgever (veelal de schuldenaar) zal op de hoogte gesteld moeten worden. Ook dient een beperkte groep schuldeisers te worden ingelicht: degenen wier recht of beslag uit de registers blijkt, terwijl dat recht door de executoriale verkoop zal tenietgaan of vervallen, dit blijkt uit artikel 480 Rv.
• De aanzegging geschiedt bij exploot door een gerechtsdeurwaarder (art. 544, lid 2 Rv). In het exploot staat het bedrag (hoofdsom en kosten) wat de schuldenaar verschuldigd is en welke notaris de veiling regelt (art. 514 Rv).
Wat doet de notaris vervolgens voorafgaand aan de executieveiling (verkort):
• De notaris stelt de datum, tijd en de plaats van de veiling vast (art. 515, lid 1 Rv).
• De notaris zorgt voor de nodige publiciteit van de veiling (art. 516, lid 1 Rv). In de praktijk betekent dit aankondiging in een plaatselijk  / regionaal dagblad. In Groningen zou dit bijvoorbeeld het Dagblad van het Noorden kunnen zijn, maar niet de wijkkrant van Selwerd. Als een soort van service probeert de notaris nog te kijken of hij in overleg met de bank en de schuldenaar de veiling kan voorkomen.

Volgens de wet moet de veiling worden aangekondigd door middel van aanplakking volgens plaatselijk gebruik. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat er een aanplakbiljet op het geveilde pand wordt aangebracht. Veelal zal echter worden volstaan met een advertentie in de krant en aankondiging op  het internet.
• De notaris stelt de veilingvoorwaarden vast (art. 517 lid 1 Rv). Deze zijn in het geval van een normaal woonhuis niet bijzonder exotisch.
• Eventueel kan er tussentijds (voor de eigenlijke veiling) al onderhands geboden worden, dit laat ik in dit stuk buiten beschouwing.

De Veiling
Er  wordt geveild via het systeem van opbod en afslag. Eerst vindt de inzet plaats (per opbod) en daarna de afslag (bij afmijning). Tegenwoordig vinden de inzet en de afslag vaak na elkaar in één zitting plaats. De veiling vindt plaats op basis van de algemene veilingvoorwaarden.
Een voorbeeld:

Opbod
De afslager begint de veiling bijvoorbeeld bij 100.000 euro. Hij gaat met stapjes van 1000 euro omhoog. Wanneer niemand meer aangeeft (door middel van het opsteken van de hand of een enkele hoofdknip) hoger te willen bieden, is de inzet klaar. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij 200.000 euro.

Afslag
Bij de afslag begint de notaris hoog: in casu bijvoorbeeld bij 400.000 euro. De notaris gaat dan met stapjes van 1000 euro naar beneden. De eerste die ‘mijn’ roept heeft de woning gekocht, indien dit bedrag hoger is dan de ingezette 200.000 euro.
Is dit niet zo, dan heeft de inzetter de woning gekocht voor zijn inzet (200.000 euro).

Veelal zal er hoger afgemijnd worden dan er ingezet is. De inzetter ontvangt dan een inzetpremie van 1 % van het door hem/haar hoogst geboden bedrag (‘inzetpremie’). In casu dus: 2000 euro. Een klein risico (dat je de woning moet kopen) voor een behoorlijk bedrag (2000 euro in een uur!). Let wel: het is een ongeschikte hobby voor de gemiddelde student, je zit wel aan de woning vast in het geval er niet hoger gemijnd wordt.

De bank moet nog wel gunnen; in het geval de veiling te weinig opbrengt kan de bank alsnog weigeren. De termijn voor gunning bedraagt slechts een dag. Niet gunnen kan bijvoorbeeld gebeuren in een geval er bijna niemand kwam opdagen bij de veiling.

Een woning kopen op een executieveiling kan heel voordelig uitpakken: uit onderzoek van de Erasmus Universiteit uit Rotterdam blijkt dat de veilingopbrengst van huizen gemiddeld 38 procent onder de marktwaarde ligt.  Banken zijn zich hier ook van bewust, en willen zeker in deze tijden de opbrengst van de veiling graag opkrikken.  Voorlopig zijn de opbrengsten echter laag.

De volgende vraag dringt zich dus op: waarom kopen niet veel meer mensen een woning op een executieveiling?
De eerste reden hiervoor is dat de koop van een woning op een veiling nogal afwijkt van de normale consumenten koop van een woning. Hierdoor kunnen verschillende problemen ontstaan.

Een aantal verschillen met de normale consumentenkoop en andere mogelijke problemen:
• Een bod door de koper is onvoorwaardelijk/onherroepelijk/zonder enig voorbehoud; een koper kan dus niet na de koop zich er op beroepen dat hij bijvoorbeeld de financiering niet rond kan krijgen. Bij een consumentenkoop is dit wel gebruikelijk, een huis wordt vaak gekocht onder voorbehoud van financiering.
• De drie dagen bedenktijd van artikel 7:2 BW geldt niet. Bij een consumentenkoop kan men, zonder opgaaf van reden, binnen drie dagen van de koop af.
•De verkoper (hypotheekhouder) staat er niet voor in dat het registergoed wordt geleverd vrij van bijzondere lasten en beperkingen. Hierbij kan men denken aan een nadelige erfdienstbaarheid of aan ernstige bodemverontreiniging.  De koper kan zich er niet op beroepen dat het registergoed belast is met een dergelijke last of beperking, tenzij verkoper (bank) dat wist.
•Het registergoed is vanaf het moment van gunning voor risico van de koper, in plaats van vanaf het moment van levering. De koper is verplicht het registergoed tegen herbouwwaarde te verzekeren tussen het moment van gunning en levering. Dit brengt dus kosten met zich mee.
• De koper loopt het risico dat de schuldenaar niet wil ontruimen, mocht dit het geval zijn dan komen eventuele kosten voor risico van de koper. Hetzelfde geldt voor eventuele huurders, koop breekt in beginsel geen huur, een eventueel beroep op een huurbeding in de hypotheek (verbod van verhuur voor schuldenaar) dient door koper te worden gedaan, eventuele kosten komen voor eigen rekening.
• Een schuldenaar wil nog wel eens geïrriteerd zijn over het feit dat zijn woning executoriaal verkocht is. Van de woning is de badkamer mogelijk niet meer van de keuken te onderscheiden. Een vordering op de schuldenaar stelt niets voor: van een kale kip kan je niet plukken.
• Verkoper en de notaris sluiten, voor zover de wet dit toelaat, elke aansprakelijkheid uit.
• Voor een veiling worden kijkdagen georganiseerd waarop de woning bekeken kan worden. Althans, als de schuldenaar dit toelaat, vaak is dit niet het geval. De schuldenaar is dit wel verplicht (standaardbepaling in de hypotheekakte).
Het is dan moeilijk te voorspellen wat je koopt, je moet afgaan op de summiere beschikbare informatie.
• Hoewel de prijs voor de woning op een executieveiling lager zijn, moet er wel rekening worden gehouden met extra kosten, zoals de inzetpremie van 1%.

Intimidatie
Een nadeel dat ik apart wil bespreken is de sfeer op een executieveiling. Zoals hierboven al staat zijn er mensen die naar een veiling gaan voor de inzetpremie. Vaak zijn dit groepjes vastgoedhandelaren die de kosten en opbrengsten met elkaar delen. Indien er onverhoopt wel een pand gekocht wordt kan dit gezamenlijk worden opgeknapt en weer worden verkocht.
Ook de professionele kopers hebben liever niet dat particulieren zich met een veiling bemoeien, dit drijft de prijs immers op.
Hieronder een citaat uit het notariaat magazine die de sfeer op een Rotterdamse executieveiling weergeeft:

“De bijeenkomsten die ik heb bezocht waren erg rumoerig. Veel heen en weer lopende mensen en veel geroep in de zaal. Allemaal opzettelijk en bedoeld om de prijs te drukken. Er wordt bijvoorbeeld een pand aangeboden waarvan de notaris zegt dat het leeg wordt opgeleverd. Dan hoor je opeens vanuit de zaal: ‘ik reed er net nog langs en toen zaten er allemaal mensen in’. Of iemand anders roept: ‘is die wietplantage er nu wel uit, want vorige week heeft u me ook opgezadeld met een kwekerij’. Zo ontstaat er rond het pand een sfeer van ‘er ís misschien iets mee’. Als er vijf minuten rumoer in de zaal is over de vraag of er een wietplantage in zit, dan wordt de kleine, bonafide handelaar voorzichtig. En de particulier, als hij al in de zaal zou zitten, haakt helemaal af.”

Bovenstaand citaat komt uit 2006. De tijdens zijn veranderd: ook banken moeten op hun centen letten. Tijd dus voor veranderingen:
– De eerste stap naar betere opbrengsten is om panden niet langer naar kleine lokale veilingen te brengen. Alles gaat naar zestien regioveilingen, waar meer bieders op afkomen.
– Banken willen ook meer particulieren naar de veilingen trekken. Momenteel trekken de openbare verkopingen nog vooral professionele handelaren.
De regioveilingen lijken een succes. Er is elke maand circa één veiling per provincie. Deze veilingen worden strakker georganiseerd. Iedereen moet bijvoorbeeld zitten tijdens de veiling, dit maakt de zaal een stuk overzichtelijker.

Conclusie
In dit hele artikel heb ik slechts één voordeel genoemd van de koop van een woning op een executieveiling: de prijs. Dit voordeel is flink maar zal als het aan de banken ligt afnemen. De nadelen zijn legio. Het grootste gevaar is eigenlijk: je weet niet of nauwelijks wat je koopt, maar je zit er wel aan vast.
Al met al denk ik dat een huis kopen op een executieveiling geen oplossing is voor mensen die een andere woning niet kunnen financieren.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.