Maart 2017

  • -

Maart 2017

Category : 2017

Maart 2017

Huurprijsverhoging en liberalisatie

Door: mr. J.R. Kanhai

Verhuurders kijken uit naar de zomermaanden vanwege het mooie weer en de vakantie, maar vooral omdat zij vaak per 1 juli een huurverhoging voorstellen. Dit komt voor veel huurders als een onaangename verassing. Wat zijn de regels en in welke mate moet u rekening houden met een eventuele huurprijsverhoging van uw huurwoning?

Van belang is het type woning (of woonruimte) dat u huurt. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woning. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, een eigen keuken en een toilet. Daaronder kunnen verschillende woningen vallen zoals bijvoorbeeld eengezinswoningen, portiekwoningen, appartementen en vrijstaande woningen. Van een onzelfstandige woning is sprake indien de keuken en/of het toilet gedeeld worden of u geen eigen toegang heeft van de woning. Een mooi voorbeeld van een onzelfstandige woning is een kamer in een studentenhuis. Wel kan sprake zijn van zelfstandige woonruimte. Dat betekent dat de woonruimte een eigen keuken, douche en toilet heeft, maar geen eigen toegang.

Voor sociale-huurwoning gelden maximale huurprijzen en een maximale huurverhoging. De grens ligt op € 710,68.[1] Bovendien is het mogelijk om huurtoeslag te krijgen als huurder van een sociale huurwoning.[2] Het puntensysteem is leidend voor de maximum huurprijs van de sociale huurwoning. De huurprijs mag jaarlijks maximaal tussen 2,1% en 4,6% worden verhoogd. Welk percentage in het concrete geval wordt gehanteerd is onder meer afhankelijk van uw inkomen.[3] Bij onenigheid kunnen de huurder en de verhuurder terecht bij de Huurcommissie.

Indien de huurwoning is geliberaliseerd gelden deze regels niet. Met andere woorden: de huurprijs van de woning ligt boven het bedrag van € 710,68 en het gaat om een zelfstandige woning. Dit bedrag wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd. De verhuurder heeft dan meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. De verhuurder kan op 2 manieren de huur verhogen: via een indexeringsclausule in het huurcontract of via een aanbod van een nieuw huurcontract. De verhoging van de huurprijs mag eenmaal per 12 maanden plaatsvinden. Tussentijds mag ook een huurverhoging plaatsvinden, indien de verhuurder de woning heeft verbeterd. Regulier onderhoud valt hier niet onder. Bij onenigheid tussen de huurder en verhuurder moet de gang naar de rechter worden gemaakt. Wel heeft de huurcommissie de bevoegdheid om na te gaan of de huurprijs van de geliberaliseerde woning terecht is, mits het huurcontract de afgelopen 6 maanden is ingegaan.[4] Veel commerciële verhuurders zullen namelijk de huurprijs (net) boven de liberalisatiegrens vaststellen, om zo aan de werking van de huurprijsbescherming te ontkomen.

Hoe weet u of uw huurwoning, of beter gezegd uw huurcontract, geliberaliseerd is?[5] Daarvoor moet de volgende vraag beantwoord worden: Was de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger of lager dan de toen geldende liberalisatiegrens?

Voorbeeld:

In 2013 was de liberalisatiegrens € 681,02. De verhuurder en huurder komen in dat jaar overeen dat de maandelijkse huurprijs € 700,68 zal bedragen. In 2017 komt de huurder erachter dat de liberalisatiegrens van 2017 € 710,68 is. Wat is nu rechtens? De huurder woont vanaf 2013 al in een geliberaliseerde woning (want de huurprijs was bij aanvang hoger dan de toen geldende liberalisatiegrens) en de verhuurder is niet gebonden aan de regels die gelden voor sociale huurwoningen.

NB: huurliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten waarbij een all-in prijs wordt gehanteerd. De kale huurprijs is namelijk niet bekend en kan daardoor ook niet getoetst worden aan de liberalisatiegrens.

[1] De huurliberalisatiegrens van € 710,68 is sinds 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Zie ook: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/huurliberalisatiegrens

[2] Zie voor de voorwaarden voor huurtoeslag:

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/huurtoeslag-2017/voorwaarden-2017/zelfstandige-woonruimte

[3] Zie voor een uitgebreid overzicht https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/maximale-huurverhoging

[4] 7:249 BW

[5] A.M. Kloosterman e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2014, p. 159-160.


Archief

Zoeken

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.