De positie van de ZAV in het huurrecht

  • -

De positie van de ZAV in het huurrecht

Nicolien Groeneveld

De positie van de ZAV in het huurrecht

Onderhoud na overname ZAV voor rekening verhuurder of huurder?

Uitbundig klussen is niet per se voorbehouden aan eigenaren van een koopwoningen. Ook huurders van een sociale woning klussen tegenwoordig veel. Vooral het ‘aanpakken’ van de badkamer of keuken is een veelvoorkomend iets. Deze voorzieningen worden Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV-en, enkelvoud ZAV) genoemd. In het huurcontract tussen huurder en verhuurder staat veelal aangegeven dat een ZAV aangebracht in een woonruimte qua onderhoud voor rekening en inspanning komt van de huurder. Problemen ontstaan vaak na overname van de woning en aangebrachte ZAV. In bepaalde gevallen wil zowel de verhuurder als de nieuwe huurder niet voor het onderhoud aansprakelijk zijn. In dit artikel wordt ingegaan op deze problematiek. Wat is toegestaan als het gaat om het aanbrengen van veranderingen door een huurder? Welke rol speelt de verhuurder hierin? Voor wie is het onderhoud? En hoe beantwoorden we deze vragen als de huurder die de ZAV heeft aangebracht vertrekt en een nieuwe huurder de ZAV overneemt bij het betrekken van de huurwoning?

 De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zo blijkt uit artikel 7:215 lid 1 en 2 BW (1). Dat betekent een verruiming van de mogelijkheden van een huurder om de woning naar zijn wensen en smaak aan te passen via een ZAV. Wanneer toestemming is gegeven, betekent dit in principe dat de huurder de ZAV mag laten zitten bij het verlaten van de woning (2). Dit geldt niet voor het wegbreekrecht, daarover verschillen de visies. Overigens betekent het niet hebben van toestemming niet in alle gevallen dat de ZAV direct afgebroken of ongedaan gemaakt moet worden, zo blijkt uit een zaak aangaande een serre geplaatst door een huurder zonder toestemming van de verhuurder (3). Afgewogen moest worden of, indien er aangevraagd zou zijn, de woningorganisatie de aanbreng van de serre zou hebben geweigerd of niet. Op voorhand zou het namelijk, volgens het Gerechtshof Den Haag, niet redelijk en billijk zijn indien afbraak direct bevolen wordt.

 Wegbreekrecht
Bij het opzeggen van het huurcontract mag de huurder bepalen of hij de ZAV meeneemt en dus afbreekt of niet. Gaat het bijvoorbeeld om een inbouwkeuken van alle luxe voorzien zoals een vaatwasser, inbouwoven en koelkast, dan is het niet onwaarschijnlijk dat de huurder deze keuken mee wil nemen naar een volgende huurwoning. Volgens artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder hier dan ook toe gerechtigd, ‘mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden gebracht’ (4). Dit recht wordt ook wel het ‘wegbreekrecht’ genoemd. Dit recht komt alleen toe aan de huurder die de ZAV heeft aangebracht. Een opvolgende huurder heeft dit recht dus niet (5). Betwist kan worden of het wegbreekrecht daadwerkelijk een recht is van de huurder. Het lijkt er veelal op dat het een recht betreft van de verhuurder, omdat de verhuurder wil soms afdwingen dat de ZAV wordt verwijderd. De Hoge Raad heeft zich meermalen over dit vraagstuk uitgesproken. Volgens de auters Sengers en Van der Sanden is de huurder verplicht tot wegbreken van de ZAV indien er geen andersluidende overeenkomst is gemaakt tussen huurder en verhuurder (6). Volgens mr. J.K. Six-Hummel ligt het genuanceerder. Artikel 7:216 lid 2 BW luidt: ‘de huurder is niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, onverminderd de bevoegdheid van de rechter om hem op de voet van artikel 7:215 lid 5 BW de verplichting op te leggen hiervoor voor de ontruiming van het gehuurde zorg te dragen’[cursivering NG]. Aangehaald artikel heeft weinig tot geen betekenis in de praktijk volgens Sengers en Van der Sanden (7). Of er nu wel of geen toestemming is verleend voor de ZAV, de verhuurder kan afbraak vorderen, zo stellen deze auteurs.

 Betreft het echter een ZAV ‘redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke, (8) dan geldt het wegbreekrecht niet. De Rechtbank Groningen beslist bijvoorbeeld in 1988 (onder het oude huurrecht) reeds dat een huurder veranderingen, die aan te merken zijn als woningverbetering, niet hoeft weg te breken of ongedaan hoeft te maken (9). In genoemde zaak gaat het om wandbekleding en vloerbedekking aangebracht door de huurder en waarvoor het wegbreekrecht niet van toepassing was. Want zoals de rechtbank stelt: ‘niet aannemelijk is geworden dat als gevolg daarvan de woning niet meer in goede staat verkeerde of de verhuurbaarheid daardoor zou zijn verminderd.’ Daarmee bevestigde de Rechtbank Groningen de  gehanteerde lijn in de jurisprudentie en de voorwaarden die gelden voor deze kwesties. Gekeken wordt of 1: er sprake is van waardedaling door de ZAV en 2: of de verhuurbaarheid is geschaad.

 Eigendom
Het bijzondere aan een ZAV is dat deze voorziening een bestanddeel kan gaan vormen van het verhuurde; van een woonruimte. Dit betekent dat als gevolg van natrekking de verhuurder eigenaar is geworden van de ZAV, bijvoorbeeld de luxe whirlpool in de badkamer of de luxe keuken. Eigendomsverkrijging door natrekking is geregeld in artikel 3:4 BW en artikel 5:3 BW. Om te bepalen of een ZAV bestanddeel is geworden van de woonruimte en dus in eigendom is gekomen van de verhuurder is het Portacabin-arrest van belang (10). Bepalend is of de ZAV bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dus bestanddeel te vormen van de  woonruimte. Dat een inbouwkeuken hiertoe bestemd is, is evident. De kasten staan vast en zijn niet zonder breekwerk of schroefwerk te verwijderen. Discutabel wordt het in het geval van bijvoorbeeld een  laminaatvloer. Is deze vloer verlijmd of betreft het bijvoorbeeld een klik-laminaat. Deze discussie wordt echter in dit artikel terzijde geschoven. Ervan uitgegaan wordt dat genoemde ZAV-en bestanddeel zijn geworden en dus in eigendom zijn gekomen van de verhuurder.

 Overname ZAV
In de praktijk gebeurt het vaak dat een opvolgende huurder aan de huurder die de ZAV aan heeft gebracht een vergoeding betaalt voor de ZAV. Dit is juridisch gezien een uiterst merkwaardig verschijnsel. De ZAV is immers geen eigendom meer van de huurder die deze aan heeft gebracht, maar van de verhuurder. Doordat de nieuwe huurder en de vertrekkende huurder onderling, overigens vaak met instemming van de verhuurder, gaan onderhandelen over een te betalen prijs, wordt de suggestie gewekt dat de eigendom van de ZAV door betaling wordt overgedragen aan de nieuwe huurder. Niets is minder waar. Een nieuwe huurder kan bovendien op  grond van artikel 7:264 BW niet worden gedwongen om een prijs voor de ZAV te betalen (11). De opvolgende huurder kan daarom nietigheid vorderen van een dergelijke afspraak. Maar of er wel of geen vergoeding ter overname van een ZAV is betaald, doet niet ter zake in de discussie omtrent de onderhoudsverlichting van een ZAV. Indien de aanbrenger, huurder, van de ZAV de woning verlaat en de ZAV achterblijft zijn er volgens Sengers en Van der Sanden twee opties (12). De eerste optie is dat de verhuurder de ZAV overneemt. De  verhuurder is immers al eigenaar geworden van de ZAV, dus overname van de ZAV lijkt slechts een formaliteit te zijn. Deze optie heeft echter verstrekkende gevolgen voor de onderhoudskwestie rondom de ZAV. Indien namelijk de verhuurder de ZAV overneemt, valt de ZAV onder artikel  7:206 BW. Daarmee valt de plicht om gebreken te verhelpen, onderhoud te plegen aan, voor rekening van de verhuurder. In feite valt het bestanddeel niet meer als ZAV aan te merken, want het onderscheid dat in eerste instantie tussen de overige bestanddelen van de woonruimte en het ZAV-bestanddeel gemaakt kan worden, is weggevallen.

 Sengers en Van der Sanden opperen dat er door de verhuurder een uitzondering qua onderhoud bedongen kan worden als het gaat om de ZAV. Of dit beding stand zal houden als er een conflict voor de rechter beslist moet worden, valt echter te bezien. Hoe valt het immers te verdedigen dat een ZAVbestanddeel anders behandeld wordt dan ieder ander bestanddeel van het verhuurde?

 De tweede optie volgens genoemde auteurs is dat een nieuwe huurder de ZAV overneemt. Hiervoor zijn er ook weer twee mogelijkheden. De overname kan geschieden als een overeenkomst tussen de huurder die de ZAV aanbracht, de nieuwe huurder en de verhuurder die toestemming verleent; een zogenaamd driepartijencontract. Mogelijk dat de verhuurder onderhoudsverplichtingen kan uitsluiten, omdat de  verhuurder zich coulant heeft opgesteld. Op verzoek van de nieuwe huurder heeft de verhuurder (immers) de ZAV niet weg laten breken, maar de ZAV laten zitten ten gunste van de opvolgende huurder. Derhalve blijft de ZAV als ZAV gelden voor de nieuwe huurder. Onderhoud en herstel komen dan ook voor rekening van de opvolgende huurder. De tweede mogelijkheid binnen het 3-partijen contract is dat de verhuurder niet onder de onderhoudsverplichting uitkomt daar de ZAV een bestanddeel van de woning is geworden, dus onder eigendom van de verhuurder valt en artikel 7:242 BW jo 7:217 BW van toepassing zijn. Artikel 7:242 bepaalt dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van onder meer artikel 7:217 BW. Artikel 7:217 ziet toe op de verplichting van de verhuurder om het herstel van gebreken voor haar rekening te nemen. In de rechtspraak wordt sinds een baanbrekend arrest van Gerechtshof ‘s-Gravenhage de eerste mogelijkheid van de 3-partijen overeenkomst aangehangen (13). De Nederlandse Woonbond (14), Aedes (15), en Vastgoed Belang hebben een voorbeeldcontract opgesteld aangaande onderhoud en vervanging van niet-standaardvoorzieningen met toelichting. De partijen hopen op deze wijze een positieve bijdrage te leveren aan de discussie omtrent het onderhoud van overgenomen ZAV-en (16). ‘Helaas’, zo stelt de Nederlandse Woonbond, ‘is het niet zeker of deze afspraken uiteindelijk juridisch houdbaar blijken.’ In ieder geval volgt de Nederlandse Woonbond samen met Aedes en Vastgoed Belang de eerste visie van het driepartijencontract, dit in overeenstemming met de jurisprudentie. De verhuurder kan zijn onderhoudsverplichting bij overname door een opvolgende huurder wel uitsluiten.

 Onderhoud
Het moge duidelijk zijn, wellicht ten overvloede, dat in beginsel onderhoud en herstel voor rekening komt van de verhuurder en wel op grond van artikel 7:242 BW. Tenzij het gaat om een ZAV (zonder overname) of een klein gebrek dat op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komt. In het Open Haard-arrest speelt het volgende: een opvolgende huurder van een woning met een rookkanaal, dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet meer in gebruik was, heeft het rookkanaal weer in gebruik genomen door dit na enige aanpassing aan te sluiten op een door hem aangelegde open haard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. Deze open haard is vervolgens door de huurder gebruikt door er gedurende de koude maanden hout in te stoken (17). Op een bepaald moment vertoont het kanaal gebreken en het wordt het de huurder verboden nog langer te stoken in de open haard. Volgens de verhuurder moet de huurder zelf zorg dragen voor het herstel. De huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter. Hij stelt dat ‘(r.o.7) de verhuurder aansprakelijk is voor het goed functioneren van het rookkanaal, omdat dit, als afvoerkanaal van de in de woning aanwezige open haard, deel uitmaakt van de gehuurde woning’. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is tussen de huidige huurder en de vorige huurder en verhuurder overeengekomen dat de open haard een wijziging (ZAV) betreft die overgenomen wordt (is) door de opvolgende huurder. In deze  overeenkomst is eveneens gesteld dat het onderhoud voor rekening van de opvolgende huurder is, evenals vervanging. Uitdrukkelijk uitgesloten is dat de verhuurder hiervoor aansprakelijk of verantwoordelijk zal zijn. De kantonrechter geeft de huurder gelijk, maar het Hof ‘s-Gravenhage heeft duidelijk een andere visie. Het hof meent dat het bij overname van een ZAV voor de verhuurder mogelijk is dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor vervanging en onderhoud (de eerste mogelijkheid aangaande overname van een ZAV, beschreven voor   Sengers en Van der Sanden). Een ZAV blijft een ZAV, zo luidt het oordeel. Immers, de verhuurder was coulant ten aanzien van de opvolgende huurder waardoor de open haard niet door de aanbrengende huurder weggebroken behoefde te worden, ondanks het feit dat de verhuurder het wegbreekrecht ex artikel 7:216 BW toekomt.

Het hof overweegt in punt 14: ‘Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206, 7:217 in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben… In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet(cursivering NG) van invloed is op de huurprijs.’

Voorwaarden
Uit het arrest zijn enkele belangrijke voorwaarden gegeven op grond waarvan de verhuurder onder zijn onderhoudsverplichting uit kan komen in het geval een ZAV door een opvolgende huurder wordt overgenomen. Ten eerste moet de overname van de ZAV op vrijwillige basis hebben plaatsgevonden met instemming van de verhuurder: de driepartijenovereenkomst. Ten tweede volgt daaruit dat aan de huurders niets is opgedrongen. Ten derde is de open haard buiten de woningwaardering gebleven en heeft de open haard geen invloed (gehad) op de huurprijs, lees huurverhoging.

 Vervolgvragen
Indien de verhuurder wel een huurverhoging vanwege een ZAV bewerkstelligt, volgt daar dan uit dat het immer voor de verhuurder mogelijk is om onder de onderhoudsplicht uit te komen? Op dit vraagstuk heb ik op dit moment binnen de jurisprudentie en literatuur nog geen pasklaar antwoord kunnen vinden en de  beantwoording vergt meer ruimte dan dit artikel geeft. Het lijkt echter logisch om te veronderstellen dat zulks het geval is. Het zou immers onredelijk zijn dat de ZAV meespeelt in de woningwaardering en dus in de huurprijs, maar het onderhoud blijft voor rekening van de huurders. Maar nader beschouwd is artikel 7:215 lid 5 BW opmerkelijk aangezien dit artikel aan de rechter de mogelijkheid geeft om ten aanzien van een ZAV toestemming te geven indien de verhuurder weigert en tevens aan de rechter de bevoegdheid geeft om de huurprijs te verhogen op (tegen)vordering van de verhuurder. Nu de ZAV-kwestie bij de huurder die de ZAV aanbrengt doorgaans niet zozeer ter discussie staat en daarbij tevens vaststaat dat het onderhoud voor rekening van de huurder komt, is het daarbij mogelijk dat de huurder (die de ZAV aanbrengt) daarnaast ook te maken heeft met een hogere huurprijs. Indien dit zonder discussie wordt aangenomen, is het wellicht minder discutabel dat een opvolgende huurder eveneens te maken krijgt met de hogere huurprijs ten gevolge van de door hem overgenomen ZAV en tevens het onderhoud voor zijn rekening heeft te nemen. Betekent dit niet een ongerechtvaardigde verrijking van der verhuurder.

Conclusie
In ieder geval lijkt het volgens de jurisprudentie mogelijk dat een verhuurder geen onderhoudsverplichting krijgt van een ZAV indien een opvolgende huurder deze ZAV overneemt. Van belang is dan echter dat er een driepartijencontract opgesteld wordt tussen de eerste huurder, de opvolgende huurder en de verhuurder. Bovendien moet dit vrijwillig gebeuren en mag de ZAV niet van invloed zijn op de woningwaardering en eventuele huurverhogingen. Het modelcontract van de Nederlandse Woonbond, Aedes en Vastgoed Belang vormt een hulpmiddel om de driepartijencontracten binnen de huursector op eensluidende manier te sluiten. Daarbij het belang in het oog houden van de huurder die de ZAV aanbracht en er niet op zit te wachten om dit af te breken, de opvolgende huurder de mogelijkheid bieden om te genieten van de ZAV en de verhuurder niet het onderhoud van een ZAV in de maag splitsen om de reden dat de ZAV bestanddeel van het verhuurde is  geworden.  Voor bomen in de tuin, eveneens bestanddeel geworden van het verhuurde, geldt in beginsel hetzelfde. Daar komt wel het punt van onderhoud en het eventueel vereiste toezicht van de verhuurder om de hoek kijken. Richtlijnen die eventueel opgesteld worden door een verhuurder aangaande het onderhoud van een tuin, hebben naar mijn idee geen eenzijdige werking. Deze richtlijnen kunnen aan de verhuurder tegengeworpen worden indien de verhuurder zelf geen enkele actie heeft ondernomen om er voor te zorgen dat een huurder deze opvolgt.

Kortom: een eensluidende conclusie valt er ook in dit juridische vraagstuk niet een, twee, drie te geven, want een en ander hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.

Noten

                                                                                                                                                 

1. Artikel 7:215 lid 1 BW, ’tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt’.

2. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU 2009, blz 171, althans indien de verhuurder werkt onder de vlag van Stichting Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector (KWH)

3. Gerechtshof Den Haag, 5 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ0906

4. Artikel 7:216 lid 1 BW

5. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr 6, p. 20.

6. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU c2009, blz 187

7. Mr. J.K. Six-Hummel, ’Groene Serie Huurrecht’, 28 ongedaan maken bij het einde van de huur? bijgewerkt tot 18-09-2012

8. De Nederlandse Woonbond: ‘De grotere vrijheid die de huurder heeft om voorzieningen in de woning aan te brengen kent wel zijn beperkingen. De verhuurder kan bepalen dat aan het einde van de huur de voorziening moet worden verwijderd. Als hierover niets is afgesproken, mag de voorziening aan het eind van de huur blijven zitten.’ Woonbond, Aedes en Vastgoed Belang eens over ZAV-beleid, http://www.woonbond.nl/downloads/z_communicatieZAV.pdf

9. Artikel 7:216 lid 1 BW

10. Rb. Groningen 12 december 1988, Prg. 1998, p. 645 e.v. m. nt. H. van den Heuvel

11. HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97 (Portacabin)

12. Artikel 7:264 lid 1 BW: Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huur prijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

13. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU 2009

15. Hof s-Gravenhage 28 augustus 2008, LJN BF0055; WR 2009, 109 m.nt.

J.L.R.A. Huydecoper (Open Haard)

15. De Nederlandse Woonbond is het overkoepelend orgaan aan de zijde van de huurders

16. Aedes is het overkoepelend orgaan van de woningcorporaties (verhuur ders)

17. http://www.woonbond.nl/downloads/z_communicatieZAV.pdf

18. Hof s-Gravenhage 28 augustus 2008, LJN BF0055; WR 2009, 109 m.nt.

J.L.R.A. Huydecoper (Open Haard) r.o. 5.


  • 0

De huurcommissie: beschermengel van de huurders?

 

De huurcommissie: beschermengel van de huurders?
Erhan Aydogmus

 

Inleiding

Vele studenten kennen de organisatie Huurcommissie en weten waar zij voor staat. Het is algemeen bekend dat de Huurcommissie een onderzoek kan starten om te kijken of een verhuurder meer huur vraagt dan wettelijk is toegestaan. Op het eerste gezicht zou men verwachten dat er veel verzoeken binnen komen bij de Huurcommissie, vooral in steden met veel studenten. Desalniettemin heeft er een daling van verzoeken plaatsgevonden. In 2010 was de instroom 13.224 verzoeken, wat met 9.149 verzoeken in 2011 een daling betekent van twintig procent.1 Wat doet de Huurcommissie en hoe effectief is zij in de praktijk? Dit artikel zal eerst uiteenzetten wat de bevoegdheden zijn van de Huurcommissie en voor welke klachten de huurder terecht kan bij de Huurcommissie. Vervolgens zal er aandacht besteed worden aan de aangekondigde afschaffing van het woningwaarderingsstelsel en alle commotie daaromtrent.

De structuur van de organisatie

De naam ‘Huurcommissie’ is de verzamelnaam voor het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie (hierna: ZBO Commissie) en de Dienst van de Huurcommissie (hierna de Dienst Commissie). De Commissie valt onder de verantwoordelijkheid van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De ZBO Commissie bestaat uit een bestuur, zittingsvoorzitters en zittingsleden. Het bestuur geeft leiding aan de Commissie en aan de Dienst Commissie. Daarnaast is er een Raad van Advies dat uit drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden bestaat en die zowel gevraagd als ongevraagd adviezen uitbrengt aan het bestuur en daarmee een ondersteunende rol heeft.
De Dienst Commissie bestaat uit de afdeling Geschilbeslechting, het Bestuursbureau, het Bedrijfsbureau en de concerncontroller. De afdeling doet al het werk dat vooraf gaat aan de zitting. Men kan hierbij denken aan het doen van een onderzoek in een woning, of het opstellen van rapporten. Het Bestuursbureau ondersteunt het bestuur met betrekking tot het beleid, planning, strategie en communicatie. Ook de concerncontroller ondersteunt het bestuur over de primaire besturende processen. Het Bedrijfsbureau daarentegen houdt zich meer bezig met de financiën, het personeel en de organisatie.

 

De Huurcommissie in vogelvlucht

De Huurcommissie (hierna: de Commissie) is een landelijke onafhankelijke organisatie die de bevoegdheid heeft om de geschillen tussen de huurder en de verhuurder op te lossen door middel van het doen van een bindende uitspraak. Deze geschillen worden alleen behandeld als die tussen de huurder en de verhuurder afspelen over zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.2 De geschillen in het geding kunnen bestaan uit onenigheid over de onderhoud, de servicekosten maar ook over de hoogte van de huurprijs. De Commissie noemt limitatief  een aantal soorten gevallen die in behandeling genomen worden. Deze gevallen betreffen de situatie:

  1. waarin de huurder een all-in-prijs betaalt waarbij het onduidelijk is hoeveel de kale huurprijs en hoeveel de servicekosten bedragen;
  2. waarin het huurcontract nog geen zes maanden bestaat, kan de Commissie de huurprijs toetsen aan de wet. Wanneer blijkt dat de huurprijs hoger is dan het wettelijk is toegestaan, dan kan de huurder de teveel betaalde huur van de afgelopen maanden vorderen van de verhuurder;
  3. dat de huurprijs hoger is dan het wettelijk is toegestaan. De huurder kan dan een verzoek om huurverlaging indienen;
  4. dat de verhuurder zich niet houdt aan de regels van de wettelijke jaarlijkse huurverhoging; de huurder is oneens met de huurverhoging naar aanleiding van een renovatie;
  5. waarin de woning achterstallig onderhoud heeft. Er wordt een huurverlaging aangevraagd totdat de gebreken verholpen zijn door de verhuurder;
  6. dat de huurder van mening is dat de maandelijkse voorschot servicekosten te hoog zijn; de huurder is oneens met de jaarlijkse eindafrekening van de servicekosten.

In deze gevallen kan de huurder de Commissie inschakelen, mits het gaat om een niet-geliberaliseerde (sociale) woning. De Commissie probeert ook vooral door middel van mediation de huurder en de verhuurder tot een oplossing te laten komen. De Commissie probeert hierbij vooral een onpartijdige, objectieve rol aan te nemen en kosten te besparen door de partijen te laten schikken. Mocht dit niet baten, dan kan de Commissie het geschil in kwestie toetsen aan de wet- en regelgeving en aan de hand daarvan een bindende uitspraak doen. Van de 8.915 geschillen tussen de huurder en de verhuurder in 2011 heeft de Commissie 6.748 afgehandeld op een zitting.3 De meeste verzoeken in het jaar 2011 kwamen uit Noord-Holland en met name uit Amsterdam.4 Uit Noord-Holland werden er 3.146 verzoeken ingediend bij de Commissie.5 Groningen telt 50.000 studenten waarvan 35.000 studenten in de stad wonen.6 Daarmee is Groningen de vierde grootste studentenstad van Nederland.7 Merkwaardig genoeg werden er maar 333 verzoeken ingediend vanuit Groningen.8 Een verklaring voor het lage aantal verzoeken kan zijn dat mensen sceptisch zijn over de effectiviteit van de Commissie. Doorgaans willen de huurders niet op slechte voet staan met de verhuurders omdat ze vrezen dat ze uit het huis gezet kunnen worden. In essentie komt het er op neer dat de huurders niet goed weten wat hun rechten en plichten zijn en wat de rechten en plichten van de verhuurders zijn.  Door deze onwetendheid, vrezen de huurders dat ze ongelijk zullen krijgen in het geval van een zitting. Uit de cijfers blijkt echter dat van alle behandelde zaken de huurders in 62 procent gelijk krijgen.9 Hieruit blijkt dat de huurder voor de wet er veel sterker voor staat dan de verhuurder.

De Commissie en haar ‘procesrecht’

Wat is het ‘procesrecht’ van de Commissie? Welke stappen moet men ondernemen om bij de Commissie terecht te kunnen? Als eerste kan de huurder bij de Commissie informatie inwinnen omtrent de redelijkheid van de huurprijs of over alle andere klachten die binnen het domein van de Commissie vallen. Als de huurder en de verhuurder er toch niet uit komen, kan de huurder of de verhuurder bij de Commissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil dat tussen de huurder en de verhuurder bestaat. Dit verzoek moet schriftelijk geschieden. De verzoeker betaalt dan een voorschot op de leges aan de Commissie. Vervolgens verzamelt de Commissie informatie en kan zij een onderzoek verrichten in de woning. Degene die het onderzoek verricht stelt een rapport op van zijn bevindingen en presenteert dit aan de Commissie. Het rapport wordt tevens verzonden aan de huurder en de verhuurder. Het is de bedoeling dat de huurder en de verhuurder hierop schriftelijk reageren. Als de huurder en de verhuurder er nog steeds niet uitkomen, dan nodigt de Commissie de partijen uit voor een hoorzitting, waarbij ze in persoon kunnen verschijnen of zich mogen laten vertegenwoordigen. In die hoorzitting wordt er dan door de huurder en de verhuurder gereageerd op het rapport en brengt elke partij haar standpunten naar voren. Binnen zes weken na de zitting krijgen de partijen de uitspraak van de Commissie, hetgeen ook bindend is. Degene die ongelijk heeft gekregen wordt tevens veroordeeld voor de proceskosten. Als de uitspraak in het nadeel van de verhuurder uitpakt, dan betekent dat een verlaging van de huurprijs.

Puntensysteem afschaffen

Aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (hierna: het puntenstelsel) kan de Commissie bepalen wat de maximale huurprijs van de woning in het geding mag zijn. De Commissie gaat dan aan de hand van dat puntenstelsel alle kamers van de woning langs en stelt dan vast hoeveel punten de woning per kamer, per voorziening krijgt. Punten worden toegekend voor woonkwaliteit en vierkante meters. Op het eind worden de totaal toegekende punten opgeteld en wordt aan de hand van een tabel gekeken hoeveel huur de wet voorschrijft voor dat totaal aantal punten. Als de verhuurder meer huur vraagt van de huurder dan het wettelijk is toegestaan dan kan de Commissie dus een bindende uitspraak doen en de huur verlagen. In het regeerakkoord Rutte II is de afschaffing van het puntenstelsel aangekondigd:10
‘Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde         op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde       puntensysteem.
Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het    woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld.  Na vertrek van de zittende bewoners geldt de   maximale huurprijs weer. Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand.’

Dit betekent dus dat de maximale huurprijs niet meer bepaald wordt door een puntensysteem waarbij de vierkante meters en de woonkwaliteit de maximale huurprijs bepalen, maar door een percentage van de WOZ-waarde.11 Dit kan in gebieden met woningnood leiden tot een veel hogere maximum huurprijzen, waarmee uiteindelijk het aantal sociale huurwoningen nog verder zal teruglopen.
Belangrijk om op te merken is tevens de waardering van de groene labels. In het puntensysteem krijgen groene labels relatief veel punten en de slechte labels krijgen weinig tot geen punten. Dit is dan een enorme stimulans voor de verhuurders om te investeren in de groene labels. Door woonlastenwaarborg zorgt men ervoor dat de huurder er beter van wordt. Door afschaffing van het puntenstelsel en invoering van de 4,5 procent van de WOZ-waarde, verdwijnt die prikkel om in groene energie te investeren.

Recente ontwikkelingen

De minister van Wonen en Rijksdienst heeft op 13 februari 2013 het nieuwe woningmarktakkoord gepresenteerd waarin er duidelijk veranderingen zijn opgenomen ten opzichte van het regeerakkoord van 29 oktober 2012. Daarin is geopperd dat het puntenstelsel intact blijft en voor alle inkomensgroepen geldt, maar dat uiterlijk september 2013 een voorstel gedaan zal worden tot een nieuw systeem. In dat voorstel zal men trachten om een mix te maken van het puntenstelsel met de WOZ-waarde.12 Het voorstel, stelt de minister, mag niet leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurder op macroniveau of andere schokeffecten’. Er wordt dus niet meer gewerkt met de maximumhuur van 4,5% van de WOZ-waarde. In het regeerakkoord was tevens opgenomen dat de huurders met een inkomen van €43.000,- of meer geen aanspraak konden maken op een maximum huurprijs. Ook dat is teruggedraaid door het stellen van een maximum huurprijs aan de hand van het puntenstelsel.

Conclusie

De Commissie is een buitengewoon effectieve organisatie die in het leven is geroepen om de geschillen tussen de huurder en de verhuurder op te lossen. In een limitatief aantal  gevallen kan de huurder maar ook de verhuurder een verzoek indienen bij de Commissie. De Commissie kan dan informatie inwinnen en een onderzoek starten en op basis daarvan de huurder en de verhuurder horen waarna de Commissie een bindende uitspraak doet. De Commissie gebruikt het puntenstelsel als leidraad in de beoordeling van het geschil. Het regeerakkoord van oktober 2012 heeft voor veel ophef gezorgd onder de huurders. Dit systeem trachtte het puntenstelsel af te schaffen en daarvoor in de plaats een 4,5 procent van de WOZ-waarde in te voeren. Niettemin is er op 13 februari 2013 aangekondigd dat het puntenstelsel van kracht blijft en dat er in september 2013 een nieuw voorstel gedaan zal worden. Voorlopig zal men moeten afwachten wat het lot van de woningmarkt wordt.



[i]               Via WWW <www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Jaarverslagen/Jaarverslag2011.pdf> p.9.

[i]               Via WWW <www.huurcommissie.nl/over-de-huurcommissie/>

[i]               Via WWW <www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Jaarverslagen/Jaarverslag2011.pdf> p.16.

[i]               Idem

[i]               Idem

[i]               Via WWW <www.os-groningen.nl/images/stories/rapport/Statistisch_Jaarboek_2010.pdf> p.94.

[i]               Idem

[i]               Via WWW <www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Jaarverslagen/Jaarverslag2011.pdf> p.18.

[i]               Via WWW <www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Jaarverslagen/Jaarverslag2011.pdf> p.20.

[i]               Via WWW <www.rijksoverheid.nl/regering/regeerakkoord/woningmarkt>

[i]               WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. Aan de hand van deze wet bepaalt de gemeente de waarde van alle onroerende zaken binnen de eigen gemeentegrenzen.

[i]               Via WWW <www.pararius.nl/nederlands/nieuws.php name=Het_woningmarktakkoord_van_13_februari_2013_oplossing_of_doormodderen_LinkedIN>

 


  • 0

Anti-kraakwet: het einde van het Nederlandse krakersparadijs?

Tags :

Door Hilde van der Veen

Voor menig vastgoedbezitter een nachtmerrie, voor anderen een zegen. Op 1 oktober 2010 is er een einde gekomen aan een verschijnsel dat ongeveer 45 jaar lang voorkwam in Nederland. Het kraken van panden is vanaf deze datum strafbaar; een kraker riskeert een gevangenisstraf of geldboete indien hij het gloednieuwe artikel 138a Sr overtreedt. Lange tijd leek de ‘Wet Kraken en Leegstand’ er niet te gaan komen, omdat er geen meerderheid in de Tweede Kamer bestond om het wetsvoorstel aan te nemen. De wet leek een droom te zijn voor de vele vastgoedbezitters die ons land telt. Binnen een maand na invoering verschenen echter de eerste obstakels op het pad der uitvoering. In dit artikel zal de totstandkoming van deze wet worden besproken en zal er worden ingegaan op de problemen waarmee de wet mee kampt.

Jarenlang gold Nederland internationaal als krakerparadijs; van heinde en verre kwamen de krakers om een mooi Amsterdams grachtenpand te kunnen bewonen. In de jaren tachtig – de hoogtijdagen van de kraakbeweging – zouden er ongeveer 20.000 krakers in Amsterdam hebben geleefd. Tijden veranderen echter en de Nederlandse kraakbeweging heeft sinds de jaren tachtig flink aan omvang en bekendheid ingeboet. Het is onduidelijk wat de precieze omvang van de kraakbeweging in onze hoofdstad tegenwoordig is, maar de schattingen lopen uiteen van 800 tot 2000 krakers. Relatief gezien is het kraken wereldwijd een veel groter probleem dan in ons koude kikkerlandje. De schattingen over het aantal mensen dat wereldwijd als kraker leeft variëren flink, maar het is zeker dat het gaat om honderden miljoenen. Auteur Robert Neuwirth stelt in zijn boek ‘Shadow cities of the future’ dat het zelfs zou gaan om 1 miljard krakers.[1] Het merendeel van deze mensen is arm en heeft – zonder vergunning of toestemming van de eigenaar – een stuk grond in gebruik genomen om een huis te bouwen. Men denke hierbij aan de favela’s in Brazilië of de townships in Zuid-Afrika. In Nederland wordt vooral uit ideologische beweegredenen gekraakt, waarover hieronder meer.

Geschiedenis
Na de Tweede Wereldoorlog bestond er in Nederland een groot woningtekort; de overheid stond daarom oogluikend toe dat mensen in andermans woning of bedrijfspand trokken. Het duurde echter tot de jaren zestig van de vorige eeuw totdat deze mensen zich verenigden in een kraakbeweging. Het artikel ‘Red een pandje’ van november 1964 in het Amsterdamse studentenblad ‘Propria Cures’ wordt vaak aangemerkt als het begin van de kraakbeweging.[2] In dit artikel werd geschreven over de langdurige leegstand van woningen in de wijk Kattenburg en het feit dat hier vele studenten zouden kunnen wonen. De woningen stonden op de lijst om gesloopt te worden en waren door gemeentearbeiders opzettelijk onbewoonbaar gemaakt. In de jaren die hierop volgden, werden vele van deze woningen bezet door onder andere jonge gezinnen en kunstenaars en besteedden verschillende media aandacht aan deze mensen. Het idee van het bezetten van leegstaande woningen werd dan ook steeds breder geaccepteerd in de samenleving.

De naam kraken is ontstaan na een mislukte bezetting in januari 1969. Het betreffende huis werd al bewoond en de politie was snel ter plaatse om in te grijpen. Deze mislukte bezetting werd gezien als een ‘mislukte inbraak’ en vormde aanleiding om het uit dieventaal afkomstige woord ‘kraken’ te gebruiken voor het clandestien bezetten van woningen. Om voortaan de kraakacties beter te kunnen voorbereiden en begeleiden, werd het ‘Koöperatief Woningburo de Kraker’ opgericht. Deze organisatie heeft in 1969 een ‘Handleiding voor krakers’ uitgegeven waarin uit de doeken werd gedaan hoe men legaal een woning kon kraken. 

De positie van de krakers werd versterkt door het Nijmeegse krakersarrest, een arrest gewezen door de Hoge Raad waarin hij stelt dat op basis van het normale taalgebruik ‘een woning bij een ander in gebruik’ alleen kan betekenen ‘een woning feitelijk als woning in gebruik’.[3] Het gekraakte pand mocht dus alleen als woning gebruikt worden, niet als bedrijfspand of stallingsruimte.. Tevens moest het pand minimaal een jaar lang leeg gestaan hebben. Gevolg was dat kraken vanaf dat moment door de wet werd beschermd en krakers niet meer strafrechtelijk vervolgd konden worden indien een pand langer dan een jaar leegstond. In de jaren die hierop volgden, kreeg de kraakbeweging steeds meer volgers. Een tweesprong in de kraakbeweging ontstond toen er op 23 februari 1980 een pand werd gekraakt aan de Vondelstraat. Het pand zou volgens de politie nog geen jaar leegstaan en daarom besloot ze om in te grijpen. In eerste instantie wist de Mobiele Eenheid de krakers te verjagen, maar deze kwamen terug om het pand nogmaals te kraken. In de dagen die daarop volgden werd er in Amsterdam een verbeten strijd gevoerd. Uiteindelijk moesten het leger, de marechaussee en de Mobiele Eenheid er aan te pas komen om de strijd in het voordeel van de staat te beslissen. Een groot aantal krakers vond de acties veel te ver gaan en trok zich terug uit de beweging. Het is onnodig te vermelden dat de bezetting van de Vondelstraat veel aandacht kreeg in de landelijke media. Nadien verloor de kraakbeweging echter veel van haar bekendheid en tegenwoordig horen we slechts nog een enkele keer van een krakersactie.

Invoering van de wet
De Wet Kraken en Leegstand leek voor vele mensen uit het niets te komen. Toch is hier door tegenstanders van het kraken enkele decennia voor gestreden. Pogingen om deze wet tot stand te brengen mislukten echter, aangezien er geen meerderheid in de Tweede Kamer voor bestond. De wet was een initiatief van de VVD en werd op 15 oktober 2009 aangenomen door de VVD, het CDA en de ChristenUnie. Desondanks waren er ook enkele felle tegenstanders in de Tweede Kamer. De SP was van mening dat het verbod geen nut zou hebben, nu Nederland minder last heeft van krakers dan andere landen waar wel een kraakverbod geldt. De PvdA vond dat de Wet Kraken en Leegstand zou leiden tot meer leegstand dan nu het geval is en dat de wet het probleem van geweld en vernieling door krakers niet zou aanpakken. Ook in de gemeenteraden van enkele grote steden werd afwijzend gereageerd op het wetsvoorstel. Zo gingen er stemmen op om het kraken te gedogen, omdat de leegstand en de woningnood enorm zouden toenemen bij de handhaving van het verbod. Zij zagen tevens de actieve taak die hen is toebedeeld bij het handhaven van het kraakverbod niet zitten. Voor hun verzet werd echter door de ministers van Justitie en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een stokje gestoken. In een brief stellen zij namelijk dat het Openbaar Ministerie – dus niet de gemeentes – het kraakverbod zal handhaven[4], waarbij bijzondere aandacht zal worden geschonken aan de situatie waarin de eigenaar wordt gehinderd in het realiseren van de gekozen bestemming van het pand. Ook wanneer de omwonenden overlast ondervinden of de krakers vernielingen aanrichten zal er snel worden ingegrepen. Op deze wijze wordt gewaarborgd dat handhaving van het kraakverbod in evenwichtige verhouding staat tot handhaving van andere strafrechtelijke normen.

Voor de anti-kraakwet

Voor de invoering van de anti-kraakwet op 1 oktober 2010 traden vastgoedbezitters zowel civielrechtelijk als strafrechtelijk op tegen krakers. Als strafrechtelijke basis voor het optreden tegen krakers werd het oude artikel 138 Sr gebruikt: vastgoedbezitters deden aangifte tegen een kraker wegens het misdrijf ‘huisvredebreuk’. Hierop stond voorheen een gevangenisstraf van ten hoogste een halfjaar of een geldboete van de derde categorie. Het eerder genoemde Nijmeegse krakersarrest maakte echter een einde aan deze mogelijkheid.[5]

Strafrechtelijke weg
Volgens de krakers zou de strafrechtelijke weg om tot ontruiming te komen namelijk inbreuk maken op het huisrecht, nu  daarvoor geen voldoende omschreven wettelijke bevoegdheid bestond. Het huisrecht is neergelegd in artikel 12 lid 1 Gw en artikel 8 lid 1 EVRM. Het gaat hierbij om het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en het beschermt iedere feitelijke bewoner tegen huisvredebreuk zoals strafbaar is gesteld in artikel 138 Sr. Gelet moet worden op het woord ‘feitelijk’: volgens de Hoge Raad maakt het niet uit of de bewoners een pand rechtmatig bewonen.[6] De vraag of een kraker zich kwalificeert als feitelijk bewoner moest worden beantwoord door de feitenrechter. Er werden dan wel geen hoge eisen aan het ontstaan van het huisrecht verbonden, maar de enkele intentie om in een leegstaand pand te wonen was niet genoeg.[7] Tot het arrest van 9 oktober 2009 van de Hoge Raad reageerde de rechterlijke macht verdeeld op de vraag of de politie niettemin bevoegd was om over te gaan tot ontruiming, ook al was er sprake van een huisrecht.[8] Als grondslag voor ontruiming dienden artikel 124 Wet op de Ruimtelijke Ordening en artikel 2 Politiewet. Aan deze verdeeldheid maakte de Hoge Raad een einde door te oordelen dat er blijkbaar nog onvoldoende grondslag bestond om inbreuk op het huisrecht te maken, nu er een wetsvoorstel voor de Wet Kraken en Leegstand bij de Eerste Kamer lag dat hier betrekking op had. Deze bevoegdheid kon daarom volgens de Hoge Raad niet worden afgeleid uit de eerder genoemde bepalingen. Het bovenstaande leidt ertoe dat de officier van justitie niet de bevoegdheid had om tot ontruiming over te gaan, indien de kraker zich kon beroepen op het huisrecht. Hierbij was niet van belang of het pand op het moment van kraken korter of langer dan een jaar leegstond; deze kwestie was slechts van belang voor de strafbaarheid van de dader.

Civielrechtelijke weg
De civielrechtelijke procedure is ook na de invoering van de Wet Kraken en Leegstand nog steeds een mogelijkheid voor de vastgoedbezitter om tot ontruiming van het gekraakte pand te komen. Er is op dit moment nog weinig over bekend, maar de procedure zal waarschijnlijk op dezelfde manier worden gevoerd als vóór de invoering van de nieuwe wet.

Deze procedure kan worden gevoerd als kort geding of bodemprocedure. Beide procedures hebben uiteraard hun voordelen; zo is de duur van een kort geding relatief kort, maar zal er wel een spoedeisend belang moeten worden aangetoond. Bij de bodemprocedure hoeft de eigenaar geen spoedeisend belang aan te tonen, waardoor de vordering in veel gevallen kan worden toegewezen. Ondanks het hoge toewijzingspercentage bij deze laatste procedure, zal de eigenaar vaak kiezen voor het kort geding, zodat hij eventuele plannen met het leegstaande pand zo snel mogelijk tot uitvoer kan brengen.
Een specifiek probleem doet zich voor bij het dagvaarden van de krakers. Het kan zich voordoen dat de eigenaar van het leegstaande pand de namen niet kent van de krakers. Deze blijven namelijk graag anoniem om te ontkomen aan strafvervolging. In artikel 61 jo. artikel 47 Rv heeft de wetgever hierop geanticipeerd. Op grond van deze artikelen kan de eigenaar de krakers dagvaarden door een exploot uit te laten brengen op het adres waar ze verblijven, alsmede een afschrift daarvan te plaatsen in een landelijk of regionaal dagblad.

In de civielrechtelijke procedure staat het eigendomsrecht centraal. Het eigendomsrecht is volgens artikel 5:1 eerste lid BW ‘het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben’. Uit lid 2 van dit artikel volgt dat de eigenaar met uitsluiting van eenieder vrij van de zaak gebruik kan maken, mits ‘dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen’. De grondslag voor ontruiming kan gevonden worden in de onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW. Voor een geslaagd beroep op de onrechtmatige daad eist lid 2 van dit artikel ‘een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt’. Er is veelal sprake van een onrechtmatige daad, aangezien de kraker zonder recht of titel in het leegstaande pand van de rechthebbende verblijft. In een uitzonderlijk geval zal de rechter de verwijtbaarheid van de leegstand, de gedragingen van de krakers en een eventuele noodtoestand meewegen in zijn oordeel.

Door de krakers kunnen verschillende verweren worden aangevoerd in de gerechtelijke procedure. Een van deze verweren kan zijn dat de eigenaar van het leegstaande pand onvoldoende belang (art. 3:303 BW) heeft bij de ontruiming, omdat het pand al geruime tijd leegstaat en hij er de aankomende tijd  niets mee zal doen. Dit verweer is echter door de Rechtbank Zutphen van de hand gewezen; het beëindigen van de onrechtmatige toestand zal in beginsel voldoende belang opleveren.[9] Ook is er in een aantal civiele procedures een beroep gedaan op de verjaringstermijn van artikel 3:314 BW jo. artikel 3:306 BW, waarin de verjaringstermijn van 20 jaren voor een rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige daad is geregeld. Het Gerechtshof van Den Haag heeft bepaald dat de verjaringstermijn pas begint te lopen wanneer er een onrechtmatige toestand is, dus op het moment dat de situatie niet meer wordt gedoogd.[10] Het hof vereist tevens dat er sprake is van een voortgezette onrechtmatige gedraging. Deze zal er niet zijn wanneer er telkens nieuwe krakersgroepen in een leegstaand pand trekken; er zal dan sprake zijn van een nieuwe inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar.

Inhoud van de wet
Een groot misverstand dat momenteel heerst, is dat de Wet Kraken en Leegstand één geheel zou zijn. Dit is onjuist; de artikelen staan namelijk verspreid over het Wetboek van Strafrecht, de Leegstandswet, de Huisvestingswet en enkele andere wetboeken. In dit artikel zullen slechts de belangrijkste artikelen uit de wet worden besproken.

Strafrechtelijke weg
Artikel 138a Sr wordt gezien als het kernartikel. Hierin wordt ‘hij die in een woning of gebouw, waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, wederrechtelijk binnendringt of aldaar vertoeft, schuldig aan kraken, gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de derde categorie’. De leden 2 en 3 bevatten strafverzwaringsgronden, namelijk wanneer het kraken samengaat met ‘bedreiging’ of ‘het in vereniging plegen’. Krakers riskeren een gevangenisstraf die kan oplopen tot 2 jaar en 8 maanden, indien ze toch besluiten een woning te kraken en dit samengaat met de genoemde strafverzwaringsgronden. Verder heeft de wetgever in artikel 138 Sr de gevangenisstraf voor huisvredebreuk van een halfjaar naar ten hoogste één jaar verhoogd. 

Bestuursrechtelijke weg
Naast de strafrechtelijke bepalingen omvat de wet ook enkele bepalingen omtrent de mogelijkheden voor bestuurlijke handhaving. De Leegstandwet regelt de leegstand van gebouwen (niet zijnde woningen) en heeft een fikse metamorfose ondergaan. Artikel 3 jo. 2 Leegstandwet bepaalt dat de gemeente in een leegstandverordening kan bepalen dat de eigenaar de leegstand van zijn gebouw moet melden, indien deze langer duurt dan tenminste zes maanden. De artikelen 5 en 6 Leegstandwet geven de gemeente de bevoegdheid om een gebruiker voor het gebouw voor te dragen, indien het gebouw tenminste 12 maanden leegstaat en geschikt is voor gebruik. De gemeenteraad kan bij verordening bepalen dat een bestuurlijke boete wordt opgelegd, indien een eigenaar verzuimt de leegstand van zijn pand te melden. B&W kunnen deze dan, op grond van artikel 18 Leegstandwet, een bestuurlijke boete van ten hoogste 7500 euro opleggen.
In de Huisvestingswet is ongeveer hetzelfde geregeld voor de leegstand van woningen. Op grond van artikel 8 Huisvestingswet kan de gemeente in de huisvestingsverordening bepalen dat de eigenaar van een woning leegstand moet melden indien deze tenminste 2 maanden duurt. Indien de eigenaar dit verzuimt, riskeert hij een bestuurlijke boete. Deze bestuurlijke boete kan net als de boete uit de Leegstandswet oplopen tot 7500 euro.
Tevens wordt het krakers in artikel 85a Huisvestingswet onmogelijk gemaakt om een gebouw, niet zijnde een woning, als woning in gebruik te nemen. Hierop wordt een bestuurlijke boete van ten hoogste 340 euro gesteld.

Obstakels
Op 21 oktober 2010, nog geen drie weken na de invoering van de wet, oordeelde de rechter in een kort geding dat elke ontruiming van een kraakpand vooraf moet worden aangekondigd door de Officier van Justitie. Op 8 november 2010 heeft het Gerechtshof Den Haag in hoger beroep mondeling uitspraak gedaan over de vraag of de Minister van Veiligheid en Justitie over mocht gaan tot ontruiming van enkele kraakpanden in Amsterdam, Leeuwarden en Den Haag.[11] Het hof heeft deze ontruiming verboden, gezien het feit dat er in de Wet Kraken en Leegstand niet de mogelijkheid voor krakers is opgenomen om vooraf het oordeel van de rechter hierover te vragen. Dit is in strijd met het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens waarin de woning speciale bescherming geniet. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens heeft herhaaldelijk beslist dat iemand zijn woning niet kan verliezen, voordat dat de rechter hierover een uitspraak heeft kunnen doen. Deze uitspraak heeft tot veel ophef in de media geleid. Enkele dagen later kondigde het Ministerie van Veiligheid en Justitie al aan deze fout in de wet te zullen herstellen. Krakers zullen dan de mogelijkheid verwerven een kort geding bij de rechter aan te spannen, indien ontruiming dreigt. Totdat de wet is hersteld, zullen er echter geen strafrechtelijke ontruimingen plaatsvinden.

Conclusie

De wet Kraken en Leegstand maakt een einde aan het kraken van onroerende goederen in Nederland. Deze wet bevat zowel strafrechtelijke als bestuursrechtelijke bepalingen, die kraken verbieden en leegstand van onroerende goederen voorkomen. Op dit moment is het nog onbekend wanneer strafrechtelijke ontruimingen mogelijk zullen zijn. Het is echter duidelijk dat de wet zo snel mogelijk veranderd zal worden, zodat er eindelijk strafrechtelijk kan worden opgetreden tegen de duizenden krakers die ons land telt.

Nederland: krakersparadijs? Helaas, de wet Kraken en Leegstand lijkt het krakersparadijs om te toveren in een heuse nachtmerrie voor de kraker.


[1] R. Neuwirth, Shadow Cities: A Billion Squatters, A New Urban World, Routledge 2004.

[2] Onbekende auteur (1964), Red een pandje: Propria Cures.

[3] HR 02-02-1971, NJ 1971, 385.

[4] Kamerstukken II 2010/11, 32 500 VI, nr. 6.

[5] HR 2 februari 1971, NJ 1971, 385.

[6] HR 4 september 2007, NJF 2007, 491.

[7]  HR 12 maart 2004, LJN: AO0967.

[8] HR 9 oktober 2009, RVDW 2009, 1155.

[9] Rb. Zutphen 21 mei 2008, NJF 2008, 454.

[10] Hof ’s-Gravenhage 18 februari 2010, LJN BL7630.

[11] Hof ’s-Gravenhage 8 november 2010, LJN BO3682.


Archief

Zoeken

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.