De positie van de ZAV in het huurrecht

  • -

De positie van de ZAV in het huurrecht

Nicolien Groeneveld

De positie van de ZAV in het huurrecht

Onderhoud na overname ZAV voor rekening verhuurder of huurder?

Uitbundig klussen is niet per se voorbehouden aan eigenaren van een koopwoningen. Ook huurders van een sociale woning klussen tegenwoordig veel. Vooral het ‘aanpakken’ van de badkamer of keuken is een veelvoorkomend iets. Deze voorzieningen worden Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV-en, enkelvoud ZAV) genoemd. In het huurcontract tussen huurder en verhuurder staat veelal aangegeven dat een ZAV aangebracht in een woonruimte qua onderhoud voor rekening en inspanning komt van de huurder. Problemen ontstaan vaak na overname van de woning en aangebrachte ZAV. In bepaalde gevallen wil zowel de verhuurder als de nieuwe huurder niet voor het onderhoud aansprakelijk zijn. In dit artikel wordt ingegaan op deze problematiek. Wat is toegestaan als het gaat om het aanbrengen van veranderingen door een huurder? Welke rol speelt de verhuurder hierin? Voor wie is het onderhoud? En hoe beantwoorden we deze vragen als de huurder die de ZAV heeft aangebracht vertrekt en een nieuwe huurder de ZAV overneemt bij het betrekken van de huurwoning?

 De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zo blijkt uit artikel 7:215 lid 1 en 2 BW (1). Dat betekent een verruiming van de mogelijkheden van een huurder om de woning naar zijn wensen en smaak aan te passen via een ZAV. Wanneer toestemming is gegeven, betekent dit in principe dat de huurder de ZAV mag laten zitten bij het verlaten van de woning (2). Dit geldt niet voor het wegbreekrecht, daarover verschillen de visies. Overigens betekent het niet hebben van toestemming niet in alle gevallen dat de ZAV direct afgebroken of ongedaan gemaakt moet worden, zo blijkt uit een zaak aangaande een serre geplaatst door een huurder zonder toestemming van de verhuurder (3). Afgewogen moest worden of, indien er aangevraagd zou zijn, de woningorganisatie de aanbreng van de serre zou hebben geweigerd of niet. Op voorhand zou het namelijk, volgens het Gerechtshof Den Haag, niet redelijk en billijk zijn indien afbraak direct bevolen wordt.

 Wegbreekrecht
Bij het opzeggen van het huurcontract mag de huurder bepalen of hij de ZAV meeneemt en dus afbreekt of niet. Gaat het bijvoorbeeld om een inbouwkeuken van alle luxe voorzien zoals een vaatwasser, inbouwoven en koelkast, dan is het niet onwaarschijnlijk dat de huurder deze keuken mee wil nemen naar een volgende huurwoning. Volgens artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder hier dan ook toe gerechtigd, ‘mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden gebracht’ (4). Dit recht wordt ook wel het ‘wegbreekrecht’ genoemd. Dit recht komt alleen toe aan de huurder die de ZAV heeft aangebracht. Een opvolgende huurder heeft dit recht dus niet (5). Betwist kan worden of het wegbreekrecht daadwerkelijk een recht is van de huurder. Het lijkt er veelal op dat het een recht betreft van de verhuurder, omdat de verhuurder wil soms afdwingen dat de ZAV wordt verwijderd. De Hoge Raad heeft zich meermalen over dit vraagstuk uitgesproken. Volgens de auters Sengers en Van der Sanden is de huurder verplicht tot wegbreken van de ZAV indien er geen andersluidende overeenkomst is gemaakt tussen huurder en verhuurder (6). Volgens mr. J.K. Six-Hummel ligt het genuanceerder. Artikel 7:216 lid 2 BW luidt: ‘de huurder is niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, onverminderd de bevoegdheid van de rechter om hem op de voet van artikel 7:215 lid 5 BW de verplichting op te leggen hiervoor voor de ontruiming van het gehuurde zorg te dragen’[cursivering NG]. Aangehaald artikel heeft weinig tot geen betekenis in de praktijk volgens Sengers en Van der Sanden (7). Of er nu wel of geen toestemming is verleend voor de ZAV, de verhuurder kan afbraak vorderen, zo stellen deze auteurs.

 Betreft het echter een ZAV ‘redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke, (8) dan geldt het wegbreekrecht niet. De Rechtbank Groningen beslist bijvoorbeeld in 1988 (onder het oude huurrecht) reeds dat een huurder veranderingen, die aan te merken zijn als woningverbetering, niet hoeft weg te breken of ongedaan hoeft te maken (9). In genoemde zaak gaat het om wandbekleding en vloerbedekking aangebracht door de huurder en waarvoor het wegbreekrecht niet van toepassing was. Want zoals de rechtbank stelt: ‘niet aannemelijk is geworden dat als gevolg daarvan de woning niet meer in goede staat verkeerde of de verhuurbaarheid daardoor zou zijn verminderd.’ Daarmee bevestigde de Rechtbank Groningen de  gehanteerde lijn in de jurisprudentie en de voorwaarden die gelden voor deze kwesties. Gekeken wordt of 1: er sprake is van waardedaling door de ZAV en 2: of de verhuurbaarheid is geschaad.

 Eigendom
Het bijzondere aan een ZAV is dat deze voorziening een bestanddeel kan gaan vormen van het verhuurde; van een woonruimte. Dit betekent dat als gevolg van natrekking de verhuurder eigenaar is geworden van de ZAV, bijvoorbeeld de luxe whirlpool in de badkamer of de luxe keuken. Eigendomsverkrijging door natrekking is geregeld in artikel 3:4 BW en artikel 5:3 BW. Om te bepalen of een ZAV bestanddeel is geworden van de woonruimte en dus in eigendom is gekomen van de verhuurder is het Portacabin-arrest van belang (10). Bepalend is of de ZAV bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dus bestanddeel te vormen van de  woonruimte. Dat een inbouwkeuken hiertoe bestemd is, is evident. De kasten staan vast en zijn niet zonder breekwerk of schroefwerk te verwijderen. Discutabel wordt het in het geval van bijvoorbeeld een  laminaatvloer. Is deze vloer verlijmd of betreft het bijvoorbeeld een klik-laminaat. Deze discussie wordt echter in dit artikel terzijde geschoven. Ervan uitgegaan wordt dat genoemde ZAV-en bestanddeel zijn geworden en dus in eigendom zijn gekomen van de verhuurder.

 Overname ZAV
In de praktijk gebeurt het vaak dat een opvolgende huurder aan de huurder die de ZAV aan heeft gebracht een vergoeding betaalt voor de ZAV. Dit is juridisch gezien een uiterst merkwaardig verschijnsel. De ZAV is immers geen eigendom meer van de huurder die deze aan heeft gebracht, maar van de verhuurder. Doordat de nieuwe huurder en de vertrekkende huurder onderling, overigens vaak met instemming van de verhuurder, gaan onderhandelen over een te betalen prijs, wordt de suggestie gewekt dat de eigendom van de ZAV door betaling wordt overgedragen aan de nieuwe huurder. Niets is minder waar. Een nieuwe huurder kan bovendien op  grond van artikel 7:264 BW niet worden gedwongen om een prijs voor de ZAV te betalen (11). De opvolgende huurder kan daarom nietigheid vorderen van een dergelijke afspraak. Maar of er wel of geen vergoeding ter overname van een ZAV is betaald, doet niet ter zake in de discussie omtrent de onderhoudsverlichting van een ZAV. Indien de aanbrenger, huurder, van de ZAV de woning verlaat en de ZAV achterblijft zijn er volgens Sengers en Van der Sanden twee opties (12). De eerste optie is dat de verhuurder de ZAV overneemt. De  verhuurder is immers al eigenaar geworden van de ZAV, dus overname van de ZAV lijkt slechts een formaliteit te zijn. Deze optie heeft echter verstrekkende gevolgen voor de onderhoudskwestie rondom de ZAV. Indien namelijk de verhuurder de ZAV overneemt, valt de ZAV onder artikel  7:206 BW. Daarmee valt de plicht om gebreken te verhelpen, onderhoud te plegen aan, voor rekening van de verhuurder. In feite valt het bestanddeel niet meer als ZAV aan te merken, want het onderscheid dat in eerste instantie tussen de overige bestanddelen van de woonruimte en het ZAV-bestanddeel gemaakt kan worden, is weggevallen.

 Sengers en Van der Sanden opperen dat er door de verhuurder een uitzondering qua onderhoud bedongen kan worden als het gaat om de ZAV. Of dit beding stand zal houden als er een conflict voor de rechter beslist moet worden, valt echter te bezien. Hoe valt het immers te verdedigen dat een ZAVbestanddeel anders behandeld wordt dan ieder ander bestanddeel van het verhuurde?

 De tweede optie volgens genoemde auteurs is dat een nieuwe huurder de ZAV overneemt. Hiervoor zijn er ook weer twee mogelijkheden. De overname kan geschieden als een overeenkomst tussen de huurder die de ZAV aanbracht, de nieuwe huurder en de verhuurder die toestemming verleent; een zogenaamd driepartijencontract. Mogelijk dat de verhuurder onderhoudsverplichtingen kan uitsluiten, omdat de  verhuurder zich coulant heeft opgesteld. Op verzoek van de nieuwe huurder heeft de verhuurder (immers) de ZAV niet weg laten breken, maar de ZAV laten zitten ten gunste van de opvolgende huurder. Derhalve blijft de ZAV als ZAV gelden voor de nieuwe huurder. Onderhoud en herstel komen dan ook voor rekening van de opvolgende huurder. De tweede mogelijkheid binnen het 3-partijen contract is dat de verhuurder niet onder de onderhoudsverplichting uitkomt daar de ZAV een bestanddeel van de woning is geworden, dus onder eigendom van de verhuurder valt en artikel 7:242 BW jo 7:217 BW van toepassing zijn. Artikel 7:242 bepaalt dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van onder meer artikel 7:217 BW. Artikel 7:217 ziet toe op de verplichting van de verhuurder om het herstel van gebreken voor haar rekening te nemen. In de rechtspraak wordt sinds een baanbrekend arrest van Gerechtshof ‘s-Gravenhage de eerste mogelijkheid van de 3-partijen overeenkomst aangehangen (13). De Nederlandse Woonbond (14), Aedes (15), en Vastgoed Belang hebben een voorbeeldcontract opgesteld aangaande onderhoud en vervanging van niet-standaardvoorzieningen met toelichting. De partijen hopen op deze wijze een positieve bijdrage te leveren aan de discussie omtrent het onderhoud van overgenomen ZAV-en (16). ‘Helaas’, zo stelt de Nederlandse Woonbond, ‘is het niet zeker of deze afspraken uiteindelijk juridisch houdbaar blijken.’ In ieder geval volgt de Nederlandse Woonbond samen met Aedes en Vastgoed Belang de eerste visie van het driepartijencontract, dit in overeenstemming met de jurisprudentie. De verhuurder kan zijn onderhoudsverplichting bij overname door een opvolgende huurder wel uitsluiten.

 Onderhoud
Het moge duidelijk zijn, wellicht ten overvloede, dat in beginsel onderhoud en herstel voor rekening komt van de verhuurder en wel op grond van artikel 7:242 BW. Tenzij het gaat om een ZAV (zonder overname) of een klein gebrek dat op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komt. In het Open Haard-arrest speelt het volgende: een opvolgende huurder van een woning met een rookkanaal, dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet meer in gebruik was, heeft het rookkanaal weer in gebruik genomen door dit na enige aanpassing aan te sluiten op een door hem aangelegde open haard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. Deze open haard is vervolgens door de huurder gebruikt door er gedurende de koude maanden hout in te stoken (17). Op een bepaald moment vertoont het kanaal gebreken en het wordt het de huurder verboden nog langer te stoken in de open haard. Volgens de verhuurder moet de huurder zelf zorg dragen voor het herstel. De huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter. Hij stelt dat ‘(r.o.7) de verhuurder aansprakelijk is voor het goed functioneren van het rookkanaal, omdat dit, als afvoerkanaal van de in de woning aanwezige open haard, deel uitmaakt van de gehuurde woning’. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is tussen de huidige huurder en de vorige huurder en verhuurder overeengekomen dat de open haard een wijziging (ZAV) betreft die overgenomen wordt (is) door de opvolgende huurder. In deze  overeenkomst is eveneens gesteld dat het onderhoud voor rekening van de opvolgende huurder is, evenals vervanging. Uitdrukkelijk uitgesloten is dat de verhuurder hiervoor aansprakelijk of verantwoordelijk zal zijn. De kantonrechter geeft de huurder gelijk, maar het Hof ‘s-Gravenhage heeft duidelijk een andere visie. Het hof meent dat het bij overname van een ZAV voor de verhuurder mogelijk is dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor vervanging en onderhoud (de eerste mogelijkheid aangaande overname van een ZAV, beschreven voor   Sengers en Van der Sanden). Een ZAV blijft een ZAV, zo luidt het oordeel. Immers, de verhuurder was coulant ten aanzien van de opvolgende huurder waardoor de open haard niet door de aanbrengende huurder weggebroken behoefde te worden, ondanks het feit dat de verhuurder het wegbreekrecht ex artikel 7:216 BW toekomt.

Het hof overweegt in punt 14: ‘Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206, 7:217 in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben… In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet(cursivering NG) van invloed is op de huurprijs.’

Voorwaarden
Uit het arrest zijn enkele belangrijke voorwaarden gegeven op grond waarvan de verhuurder onder zijn onderhoudsverplichting uit kan komen in het geval een ZAV door een opvolgende huurder wordt overgenomen. Ten eerste moet de overname van de ZAV op vrijwillige basis hebben plaatsgevonden met instemming van de verhuurder: de driepartijenovereenkomst. Ten tweede volgt daaruit dat aan de huurders niets is opgedrongen. Ten derde is de open haard buiten de woningwaardering gebleven en heeft de open haard geen invloed (gehad) op de huurprijs, lees huurverhoging.

 Vervolgvragen
Indien de verhuurder wel een huurverhoging vanwege een ZAV bewerkstelligt, volgt daar dan uit dat het immer voor de verhuurder mogelijk is om onder de onderhoudsplicht uit te komen? Op dit vraagstuk heb ik op dit moment binnen de jurisprudentie en literatuur nog geen pasklaar antwoord kunnen vinden en de  beantwoording vergt meer ruimte dan dit artikel geeft. Het lijkt echter logisch om te veronderstellen dat zulks het geval is. Het zou immers onredelijk zijn dat de ZAV meespeelt in de woningwaardering en dus in de huurprijs, maar het onderhoud blijft voor rekening van de huurders. Maar nader beschouwd is artikel 7:215 lid 5 BW opmerkelijk aangezien dit artikel aan de rechter de mogelijkheid geeft om ten aanzien van een ZAV toestemming te geven indien de verhuurder weigert en tevens aan de rechter de bevoegdheid geeft om de huurprijs te verhogen op (tegen)vordering van de verhuurder. Nu de ZAV-kwestie bij de huurder die de ZAV aanbrengt doorgaans niet zozeer ter discussie staat en daarbij tevens vaststaat dat het onderhoud voor rekening van de huurder komt, is het daarbij mogelijk dat de huurder (die de ZAV aanbrengt) daarnaast ook te maken heeft met een hogere huurprijs. Indien dit zonder discussie wordt aangenomen, is het wellicht minder discutabel dat een opvolgende huurder eveneens te maken krijgt met de hogere huurprijs ten gevolge van de door hem overgenomen ZAV en tevens het onderhoud voor zijn rekening heeft te nemen. Betekent dit niet een ongerechtvaardigde verrijking van der verhuurder.

Conclusie
In ieder geval lijkt het volgens de jurisprudentie mogelijk dat een verhuurder geen onderhoudsverplichting krijgt van een ZAV indien een opvolgende huurder deze ZAV overneemt. Van belang is dan echter dat er een driepartijencontract opgesteld wordt tussen de eerste huurder, de opvolgende huurder en de verhuurder. Bovendien moet dit vrijwillig gebeuren en mag de ZAV niet van invloed zijn op de woningwaardering en eventuele huurverhogingen. Het modelcontract van de Nederlandse Woonbond, Aedes en Vastgoed Belang vormt een hulpmiddel om de driepartijencontracten binnen de huursector op eensluidende manier te sluiten. Daarbij het belang in het oog houden van de huurder die de ZAV aanbracht en er niet op zit te wachten om dit af te breken, de opvolgende huurder de mogelijkheid bieden om te genieten van de ZAV en de verhuurder niet het onderhoud van een ZAV in de maag splitsen om de reden dat de ZAV bestanddeel van het verhuurde is  geworden.  Voor bomen in de tuin, eveneens bestanddeel geworden van het verhuurde, geldt in beginsel hetzelfde. Daar komt wel het punt van onderhoud en het eventueel vereiste toezicht van de verhuurder om de hoek kijken. Richtlijnen die eventueel opgesteld worden door een verhuurder aangaande het onderhoud van een tuin, hebben naar mijn idee geen eenzijdige werking. Deze richtlijnen kunnen aan de verhuurder tegengeworpen worden indien de verhuurder zelf geen enkele actie heeft ondernomen om er voor te zorgen dat een huurder deze opvolgt.

Kortom: een eensluidende conclusie valt er ook in dit juridische vraagstuk niet een, twee, drie te geven, want een en ander hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.

Noten

                                                                                                                                                 

1. Artikel 7:215 lid 1 BW, ’tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt’.

2. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU 2009, blz 171, althans indien de verhuurder werkt onder de vlag van Stichting Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector (KWH)

3. Gerechtshof Den Haag, 5 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ0906

4. Artikel 7:216 lid 1 BW

5. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr 6, p. 20.

6. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU c2009, blz 187

7. Mr. J.K. Six-Hummel, ’Groene Serie Huurrecht’, 28 ongedaan maken bij het einde van de huur? bijgewerkt tot 18-09-2012

8. De Nederlandse Woonbond: ‘De grotere vrijheid die de huurder heeft om voorzieningen in de woning aan te brengen kent wel zijn beperkingen. De verhuurder kan bepalen dat aan het einde van de huur de voorziening moet worden verwijderd. Als hierover niets is afgesproken, mag de voorziening aan het eind van de huur blijven zitten.’ Woonbond, Aedes en Vastgoed Belang eens over ZAV-beleid, http://www.woonbond.nl/downloads/z_communicatieZAV.pdf

9. Artikel 7:216 lid 1 BW

10. Rb. Groningen 12 december 1988, Prg. 1998, p. 645 e.v. m. nt. H. van den Heuvel

11. HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97 (Portacabin)

12. Artikel 7:264 lid 1 BW: Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huur prijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

13. Mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden, ’Huurrecht Woonruimte’, SDU 2009

15. Hof s-Gravenhage 28 augustus 2008, LJN BF0055; WR 2009, 109 m.nt.

J.L.R.A. Huydecoper (Open Haard)

15. De Nederlandse Woonbond is het overkoepelend orgaan aan de zijde van de huurders

16. Aedes is het overkoepelend orgaan van de woningcorporaties (verhuur ders)

17. http://www.woonbond.nl/downloads/z_communicatieZAV.pdf

18. Hof s-Gravenhage 28 augustus 2008, LJN BF0055; WR 2009, 109 m.nt.

J.L.R.A. Huydecoper (Open Haard) r.o. 5.


Archief

Zoeken

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.